农村土地管理与使用(农村土地管理体制)
人口红利一般消失后，农村土地红利才刚刚释放。国家也鼓励农村土地承包经营权有序流转，建议土地适度规模经营，引导工商资本合理参与农业。
不管以何种方式从事农业，农村土地基本都是一个绕不开的话題。但因其复杂和陌生，不少人对农村土地知之甚少，本文做一个简单的梳理，以帮助小伙伴们更好理解。
一、有关法律法规
要对农村土地、土地承包、流转、经营权证、土地征收等有一个一般了解，学学以下四部法律法规是必要的。
1、《土地管理法》；
2、《农村土地承包法》；
3、《农村土地经营权流转管理办法》；
4、《农村土地承包经营权证管理办法》。
二、土地的两个重点：权属、用途
按权属，土地包括国有土地、集体所有土地。按用途，包括建设用地、农用地（未借助于地不是在讨论范围）。
我们相当关心的宅基地，是集体建设用地。耕地、林地是农用地，大多数为集体所有，也有小部分是国有。
三、关键管理手段
各级政府对土地的管理，关键包含：土地借助于总体规划、土地借助于年度计划、土地变更登记手续。土地变更登记手续，会在第四点着重就说明。
1、土地借助于总体规划
乡镇一级规划，须市级政府审批，其他大多数规划，省级政府审批。
2、土地年度借助于计划
在土地借助于总体规划下，各级政府会制定土地年度借助于计划，以有效果实行对建设用地总量调节。
四、土地变更
如上所述，土地变更关系到到：土地权属（集体变国有），土地性质（农用地专为非农建设用地）。
1、土地征收
土地征收，事实上是把集体所有资产收归国有，因而，在审批上很严格，超过一千亩（70公顷）就需要国务院审批，而征收一般农田，无论面积大小，一律归国务院审批。
2、农用地转用审批
被征收的土地，若用作非农建设用地，还须办理「农用地转用审批手续」。假如征收的农用地，未超出总体规划、年度借助于计划，则由原规划审批机关同意即可。
五、耕地保障制度
以便守住18亿亩耕地红线，土地管理法对耕地保障制度做了更多细节就说明。包含：土地占补平衡、一般农田保障、耕地闲置处理等。
土地占补平衡：遵循「占多少，垦多少」原则，确保开垦的耕地面积不低于被占用耕地面积。
一般农田保障：这一好理解，不赘述。
耕地闲置处理：
假如企业占有耕地用作非农建设，连续2年未开工使用，县级政府可无偿收回。这点应当高度重视。
至于承包方（农民）连续2年弃耕则强制收回的限定，现实中执行得少。我老家非常多水田多年闲置，政府也一般但是问。
土地经营权流转后，受让方（承租方）若闲置土地怎么管理，上述法律法规中似乎无限定。现实中，壹些农业企业租赁土地后，多年撂荒的现象是有的。
六、农村土地承包
国家建议的农村土地「三权分置」，系指所用权归集体、承包权归农户、经营权可流转。土地承包，调节的是发包方（镇、村集体组织）与承包方（关键指村集体成员）之间法律联系。
1、绝对多数决
土地承包方案，须经集体经济组织的村民会议三分之二以上，或三分之二以上村民表示同意。
2、农转非
承包方全家迁入设区市，转为非农业户口，承包土地应交回集体。其他状况，不允许收回。
3、妇女保障
妇女结婚，如在嫁入地未取得承包土地，则原承包地不允许收回；若离婚或丧偶，不管是不是在原居住地生活，只需其后来未取得承包地，则原承包地不允许收回。
对在农村仍处于弱势地位的女性而言，这样的法律上的安排，有力地保障了妇女合法权益。
七、土地承包经营权流转
农村土地承包经营权流转，是近几年很受关注的话題，《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》均作了更多细节限定。删繁就简，我认为把握好以下几点即可：
1、流转方式
土地流转有互换、转让、转包、入股、出租等方式，跟工商企业、城市白领有关的，我觉得就一种：出租。
2、流转程序
怎么走流转程序，取决于流转协议签订对象、流转土地性质。大致有四种方式：
跟承包方（农户）立刻签，与大多数的租赁没什么不同之处。双方签订流转协议，一式四份，合同双方各执一份，发包方（大多数为村集体）、乡镇经管站各备案一份。签协议前，做为受让方，应当复印承包方的承包合同、土地经营权证（有些地方确权颁证还未完成）。与此同时，为保险起见，可以要求镇经管站做合同鉴证。
与中介方（发包方、产权交易组织）签。发包方（村集体）、产权交易组织，做为承包方（农户）的受托方，代为签署。这个时候，需要补冲双方的委托协议。现在，全国各个地方的农村产权交易所正在积极开展这项业务。
统一流转。假如一家企业，因经营需要，须承包村里几十户农民的集中连片土地，一个一个签费时又费力。这个时候，村集体可与转让农户签订委托协议，企业在与集体签署流转合同。
流转村集体未承包用地。村集体组织，除了大部分土地会发包给农户，还有少部分未承包用地，包含机动地，和承包方依法、自愿交回的土地。
假如企业要承租这样的形式的土地，则需要村民会议三分之二以上，或三分之二以上村民表示同意。
3、政府职能
现在，乡镇经管站关键供给合同鉴证、台账查询、备案登记等服务。但是，各个地方经管站的服务观念、认识程度很不统一，有些很配合，有些就难说了。
要把农村土地产权盘活起来，有效果发挥占有、使用、收益等权能，离不开规范、活跃的农村产权交易市场，离不开高效、专业的中介组织，也离不开有关数据的信息化、电子化。惟其如此，方能摆脱「靠联系、看脸色」的基层常态，让更多的工商资本、社会资本进到农村、农业，既能像百度李彦宏相同有「前瞻布局」，也能免除后顾之忧。
