土地流转、土地托管、土地入股的概念及模式
今天帮小伙伴们梳理了一份关于土地流转、土地托管、土地入股的概念、模式等干货知识，希望帮助小伙伴们提高经营能力、做大规模农业。
一、概念
1、啥叫土地流转？
土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，指的是具有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
2、啥叫土地承包经营权？
土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。包括主体和客体两种。
该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。2017年10月18日，第二轮土地承包到期后在延长三十年。
3、啥叫土地承包经营权流转？
土地承包经营权流转，指的是通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。
4、啥叫土地入股？
土地入股，指的是土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，按照其常年产量评定为若干股，做为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，关键按照土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并沒有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。
5、啥价土地托管？
土地托管指的是部分不愿耕种或无能力耕种者把土地托给供销社等合作组织和种植大户,并由其代为耕种管理的做法。
土地托管现象是在市场经济情况下,在土地制度改革进程中造成的新成果。通过规模化的土地托管,在不改变农民的土地承包权、收益权和国家惠农法规政策享有权的前提下，实现了农业规模化、集约化、机械化生产，较好解决了“谁来种地、怎么种地”的问題。是以便更好的服务农民实现双赢的非常好合作方式，现在全国各个地方还在共同努力营造良好的环境。包括全托管方式，半托管方式。
6、啥叫土地使用权？
土地使用权（Land Use Rights）指的是国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、借助于、收益和有限处分的权利。
土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权指的是国有土地的使用人依法借助于土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权指的是农民集体土地的使用人依法借助于土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权指的是农民集体土地的使用人依法借助于土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可包括农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
农用地使用权指的是农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权指的是农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权指的是农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。遵循《土地管理法》的限定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
7、啥叫土地使用税？
土地使用税，指的是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照限定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。因为土地使用税只在县城以上城市征收，因而也称城镇土地使用税。
8、啥叫农村宅基地？
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、借助于本集体所有的土地。包含已经建设房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不可以居住的土地以及预备建房用的规划地三种类型。
9、啥叫责任田？
责任田指的是将村集体所有耕地承包给农户，由农户我们自己负责耕种和管理，但不可以随意买卖和挪作使用的田地。
按照效率原则，责任田采取按人承包、按劳承包和招标承包等三种关键方式承包经营，经营农地为社区总面积的2/3。还剩社区面积做为生活确保用地，按照公平原则，按人口平均分配给农户，称作自留地。
农村税费改革以前，责任田要交纳农业税、土地承包费、粮食定购任务。税费改革后不在交纳农业税等花费，国家还每年发放补贴。
10、啥叫土地置换？
土地置换，指的是在城市发展流程中，借助于级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。包含异区地块的置换和同区内地块的置换两种状况。两种状况：
1）由于土地位置的不相同，理所当然其使用价钱也不一定同，即地租不相同，那么就会造成级差地租。大多数状况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价钱越高；反之则越低。这样子，政府就可以借助于土地的差价做好土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。
2）土地置换是以符合土地借助于总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地借助于结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地借助于总体规划布局或低效借助于的土地符合土地借助于整体布局，最大限度提高土地借助于率。一般情况下状况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不关系到土地性质问題，仅限于权属的从新调整和界定。
二、模式
1、土地流转模式模式一：土地互换
概念：互换土地是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权做好的简单交换。依据：《农村土地承包经营权流转管理办法》对象：是同一集体经济组织的承包地块特点：与此同时交换相应的土地承包经营权
模式二：土地出租
概念：土地出租，这一名字从字面意义上就非常好理解了，就是把土地租出去嘛。我觉得不然，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得必需期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。租赁方式：国有土地租赁、土地使用权出租性质：国有土地有偿使用的方式依据：《土地管理法实施条例》
模式三：土地入股
概念：土地入股，指的是土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，按照其常年产量评定为若干股，做为交纳股份基金和取得土地分红的依据。社会背景：十七届三中全会提出解释意义：处理社员私有土地的办法操作方法：入股(股份合作)合同
模式四：宅基地换住房，承包地换社保概念：宅基地换住房、承包地换社保。所以说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
模式五：“股份+合作”“股份+合作”的这样的模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。遵循“村民自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益确保”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社遵循民主原则对土地统一管理，不在由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业做好生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，开始支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后在按股做好二次分红。
2、土地托管模式现在土地托管的模式大致可以包括三种：模式一、全程托管。托管方收取必需托管花费后，为农户供给耕、种、收、管、售等系列服务。模式二、劳务托管。农户将农业生产流程中的全部劳务项目委托给托管方承担，农户负责种子、化肥、农药、水电等全部农资投入。
模式三、订单托管。农户将农业生产流程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。
3、土地入股模式土地入股一般上是土地经营权的方式入股到公司或合作社。农户以土地经营权的方式入股公司或合作社，并划分更多细节的股权比例，年底扣除相应税费以后，遵循股权比例给土地入股的农户分红。现在有6种：1）“农民+土地股份合作社”直营模式。即农民以土地经营权作价入股，成立土地股份种植专业合作社做好农业产业化经营。2）“土地股份合作社+企业”社企合作模式。即农民以土地经营权先入股成立土地股份合作社，合作社在入股企业开展农业产业化经营。3）“农户+农业企业”土地股份公司模式。即农民以土地经营权立刻入股企业，采取租金保底、股金分红、薪金创收“三金合一”。4）农民+合作社+公司，建立新公司。农户以农村土地经营权入股组建土地股份合作社，土地股份合作社在以农村土地经营权作价入股、农业产业化龙头企业以技术和资金等要素作价入股，组建新的农业公司。公司采取“优先股+分红”分配方式，在确保农户土地经营权入股一般收益后，还剩利润在参与公司分红。5）农民+公司，建立新合作社。农业产业化龙头企业以技术、资金等要素入股土地股份合作社，成为土地股份合作社的社员，土地股份合作社以土地经营权做为优先股，遵循公司需求开展生产经营，合作社财务统一管理、统一核算，公开聘用农业职业经理人从事生产经营管理，获得的纯收益优先保障土地经营权一般收益。6）入股农户立刻成立合作社。“土地股份合作社+农业职业经理人”模式，即村委会引导农民以土地经营权入股成立合作社，合作社理事会聘请农业职业经理人负责生产，合作社盈余用于支付职业经理人佣金和土地经营权分红。
